في عالم التنمية الحضرية والاقتصادية السريعة، يُعد نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة أداة أساسية للحكومات لتنفيذ مشاريع البنية التحتية والخدمات العامة. في المملكة العربية السعودية، أصبح هذا الموضوع أكثر تنظيماً مع دخول نظام جديد حيز التنفيذ في 17 يناير 2026، والذي يهدف إلى تحقيق توازن بين المصلحة العامة وحقوق الملاك. في هذا المقال، سنستعرض التفاصيل الرئيسية لهذا النظام، ثم نقارنه مع الأنظمة المشابهة في دول الخليج المجاورة مثل الإمارات العربية المتحدة، قطر، الكويت، البحرين، وعمان.
النظام السعودي: ضمان التعويض العادل والشفافية
في المملكة العربية السعودية، ينظم نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة نظام صادر بموجب مرسوم ملكي رقم (م/56) لعام 2025، والذي دخل حيز التنفيذ بعد 120 يوماً من نشره في الجريدة الرسمية. يحدد النظام أن نزع الملكية أو وضع اليد المؤقت على العقار لا يجوز إلا للمصلحة العامة، مقابل تعويض عادل. من أبرز المميزات:
- الإجراءات الأساسية: يجب على الجهات الحكومية البحث أولاً في عقارات الدولة للعثور على بدائل قبل اللجوء إلى الملكية الخاصة. كما يتطلب توفير الاعتمادات المالية قبل بدء الإجراءات لضمان الكفاءة في الإنفاق.
- التعويض: يُحسب بناءً على قيمة السوق العادلة من خلال مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين، مع إضافة 20% إضافية عوضاً عن النزع. أما وضع اليد المؤقت، فيكون التعويض أجرة المثل مضافاً إليها 20%.
- الإعفاءات: يُعفى الملاك من ضريبة التصرفات العقارية لمدة 5 سنوات بقيمة تعادل مبلغ التعويض عند شراء عقارات بديلة، بالإضافة إلى إعفاء من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض أرضاً بديلة.
- المرجعية: توحيد الإشراف تحت الهيئة العامة لعقارات الدولة لتعزيز الشفافية والحوكمة.
يُعتبر هذا النظام تطوراً يدعم رؤية 2030، حيث يساهم في تسريع المشاريع التنموية مع حماية حقوق الأفراد. على سبيل المثال، يمكن أن يُطبق في مشاريع مثل توسعة الطرق أو بناء المستشفيات. 0 “LARGE” 1 “LARGE”
مقارنة مع الدول المجاورة
تتبع دول الخليج نموذجاً مشابهاً يركز على المنفعة العامة والتعويض العادل، لكن هناك اختلافات في التفاصيل الإجرائية والحماية المقدمة للملاك. إليك نظرة مقارنة:
- الإمارات العربية المتحدة: ينظم الموضوع قانون اتحادي مع دراسات مقارنة تشير إلى أنه يضمن التعويض العادل بناءً على قيمة السوق، مع التركيز على الحفاظ على حق الملكية الخاصة وفقاً للمبادئ الدستورية. مقارنة بالسعودية، لا يوجد ذكر واضح لإضافة نسبة إضافية مثل 20%، لكنه يشمل رقابة قضائية فعالة للطعن في القرارات، كما في النظام السعودي الذي يعتمد على لجان متخصصة.
- قطر: بموجب قانون رقم (8) لسنة 2022، لا يجوز النزع إلا للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل يُدفع دفعة واحدة. تشمل الإجراءات دراسة طلبات الجهات الحكومية وإخطار الملاك، مع إمكانية الاستيلاء المؤقت في حالات الضرورة. مقارنة بالسعودية، يشبه في التركيز على الإجراءات السريعة، لكن السعودية تتفوق في الإعفاءات الضريبية والإضافة الإلزامية 20%.
- الكويت: يعود القانون إلى عام 1964 (رقم 33)، مع تعديلات لاحقة، حيث تُدار العملية من خلال إدارة مستقلة تابعة لوزارة المالية. يتطلب تعويض عادل ويشمل لجان تثمين. مقارنة بالسعودية، يركز الكويت على المنفعة العامة بشكل أساسي دون إضافات محددة مثل 20%، لكنه يشمل إجراءات إعادة النظر في التقييمات.
- البحرين: قانون رقم (39) لسنة 2009 يعرف “الاستملاك” كنزع الملكية لإقامة مشاريع عامة، مع تعويض يُحدد بلجنة تثمين. يجب إخطار الملاك وإمكانية الطعن. مقارنة بالسعودية، يشبه في الإجراءات، لكن السعودية توفر حوافز إضافية مثل الإعفاءات لتشجيع الاستثمار البديل.
- عمان: بموجب مرسوم سلطاني رقم 71/2023 (معدل للمرسوم 64/78)، يُسمح بنزع الملكية مقابل تعويض عادل، مع عدم الاعتداد بتصرفات بعد قرار النزع. تشمل الإجراءات صدور قرار سلطاني وتقييم من لجنة. مقارنة بالسعودية، يركز عمان على المنفعة العامة دون نسب إضافية محددة، لكن كلا النظامين يتطلب إخطاراً رسمياً وتعويضاً فورياً. 3 “LARGE”
في الإجمال، يبرز النظام السعودي بإضافاته التحفيزية مثل الـ20% والإعفاءات، مما يجعله أكثر جاذبية للملاك مقارنة بالدول الأخرى التي تركز أكثر على الإجراءات الأساسية. ومع ذلك، جميع الأنظمة تتوافق مع المبادئ الدولية لحماية الملكية الخاصة.
التحديات والآفاق المستقبلية
رغم الفوائد، قد يواجه نزع الملكية تحديات مثل النزاعات القضائية أو التأخير في التعويض. في دول الخليج، تساهم هذه الأنظمة في مشاريع عملاقة مثل مدن ذكية وشبكات نقل، مما يعزز التنمية المستدامة. على سبيل المثال، شهدت المنطقة استثمارات بقيمة تزيد عن 123 مليار دولار في البنية التحتية، مما يبرر الحاجة إلى مثل هذه الآليات.
في الختام، يعكس نظام نزع الملكية في السعودية والدول المجاورة توازناً بين التقدم العام والحقوق الفردية، مما يدعم نمو المنطقة اقتصادياً وحضرياً.
اترك تعليقا